Desde ahora, el municipio de Jesús María cuenta con una nueva herramienta legal para obtener recursos extras provenientes de desarrollos inmobiliarios, solamente en aquellos casos en que la Municipalidad habilite cambios de uso de suelo que impliquen a sus propietarios incrementar el valor de la tierra.
Con la aprobación en el Concejo Deliberante de la ordenanza 3841/2018 de Renta Diferencial Urbana (RDU), también conocida como Plusvalía, Jesús María adaptó un concepto que ya fue aplicado exitosamente en otras ciudades del mundo y, más cerca nuestro, en la ciudad de Córdoba a través del régimen de Convenios Urbanísticos.
El caso típico en que se podrá aplicar la nueva herramienta es cuando se producen cambios de patrón de asentamiento fijados en el Código de Edificación, por ejemplo, cuando una chacra de zona rural pasa a ser parte de la zona urbana. Y también se dará en el caso del fraccionamiento de la tierra que es cuando un loteador pide cambiar el tamaño mínimo de cada lote, como excepción al Código de Edificación.En el caso de cambio de uso de rural urbano, la RDU, será del 5% de los lotes resultantes del estudio de parcelamiento, a partir de que se aplica el cambio de uso de la tierra. Y en el caso de cambio de uso del suelo con subdivisión, antes mencionado, la participación municipal será del 10% de la diferencia obtenida entre la cantidad máxima de lotes a obtener con la normativa original y la modificada. En ambos casos, la tarea administrativa del municipio traerá aparejado un incremento exponencial del valor de la tierra que dará lugar al cobro de la RDU.
Una posibilidad nueva
Verónica Búa, presidenta del Concejo Deliberante, defendió la decisión que tomó el municipio de crear la RDU: “Es la posibilidad de ir generando un banco de tierras. No creemos que vaya a encarecer el acceso a la tierra porque al precio siempre lo regula el mercado y depende del contexto. Es una herramienta para aquel que tenía una tierra que no podía lotear y, ahora, podrá si quiere”. La oposición no acompañó el proyecto que bajó el Ejecutivo municipal.Los casos en que corresponderá aplicar la RDU están expresamente detallados en la ordenanza: asignación de uso del suelo; y pedido de subdivisión, con cambio de uso. Los loteadores pueden integrar esos recursos para el municipio de diversas maneras.
Una opción será la entrega de una superficie del inmueble en cuestión u otro de su propiedad, siempre dentro del éjido municipal, o a través de la construcción de obras de infraestructura por un monto equivalente a la RDU, y también a través de la entrega de dinero en efectivo.En todos los casos, el pago al municipio debe efectivizarse una vez aprobado el loteo, con el nuevo patrón de asentamiento asignado. Paralelamente, el Ejecutivo podrá acordar con el loteador el cobro de la RDU en efectivo en un pago o en cuotas.
Los fondos que ingresen al municipio por vía de RDU se destinarán expresamente a construcción de viviendas; creación, ampliación o mejora de espacios públicos de uso comunitario; y obras de infraestructura de uso comunitario.
Caroya y Sinsacate ya tenían plusvalía
Colonia Caroya en 2013 aprobó la ordenanza que implica que toda urbanización que se empieza a desarrollar debe dejar el 15% del suelo limpio al municipio para ser destinado a “banco de tierras” tanto para espacxios verdes como lotes para viviendas.
Si el pedido de la modificación del suelo es una subdivisión simple, el propietario del terreno puede hacerlo a través de un aporte económico y va a un “fondo ecológico municipal”.El Secretario de Obras y Servicios Públicos de Colonia Caroya, Adrián Zanier, explicó que se trata de un valor que está preestablecido. “La ganancia que tiene el desarrollista por hacer un cambio en el uso del suelo no puede ser que el Estado no vea nada de ese incremento producido”, razonó.
Zanier enumeró que catastralmente la Municipalidad tiene más de 70 terrenos, accedidos a través de ese 15%, y que ahora forman parte del programa Terra Nostra.
“El Estado es el que produce la tierra. Para el Estado mantener una calle, alumbrarla, instalar una escuela hace que el valor del suelo aumente exponencialmente. El desarrollista toma ese suelo vacante y lo produce a nivel inmobiliario”, precisó.
Por su parte, desde 2005 Sinsacate cuenta con una ordenanza similar. Para cada loteo que supera la hectárea, la Municipalidad le cobra al desarrollista un 10% del terreno (5% para espacios comunitarios y un 5% para espacios verdes).
Según explicó el Secretario de Obras Privadas, José Cresta, esos terrenos luego son utilizados para la construcción de viviendas sociales. Aclaró que en el caso de que estén ubicados en un barrio residencial, el loteo se vende y con ese importe se compra otros terrenos para ubicar a todas las casas en un mismo sector. A Sinsacate, la medida le implicó ganar grandes superficies porque se loteó mucho en la última década.
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